Обмен квартир: меняем старое жилье на новое
У вас есть однокомнатная квартира и некоторое количество средств, но вы хотите улучшить свои жилищные условия и приобрести более просторное двухкомнатное жилье? Специально для вас на рынке недвижимости существует такая операция, как обмен. Подробнее на данную тему мы побеседовали с менеджером отдела продаж АН «Сова» Николаем Бураковым, специализирующимся на обмене квартир.
«Своеобразным обменом можно назвать практически все сделки сегодня, потому что редко бывает, что у клиента на руках есть все необходимые средства. Чаще всего используются займы или же люди продают находящееся у них в собственности имущество — квартиру, дачу, дом или участок и на вырученные средства приобретают новое жилье. Я отношу все это к обмену, другие могут называть это по-разному, но в любом случае, такие сделки — одно из самых распространенных явлений», - отмечает Николай.
Обмен бывает прямым и альтернативным. Поговорим подробнее о каждом из этих направлений. Прямой обмен — дело хлопотное — достаточно тяжело найти подходящую квартиру и сделать так, чтобы ее собственнику понравилось ваше жилье. Именно поэтому, так называемых, сделок «ключ в ключ» на рынке недвижимости очень мало.
Альтернативный обмен — это продажа одного объекта и приобретение взамен него другого. Таким образом, вам необходимо совершить сразу две сделки. Конечно же, такой вопрос лучше всего доверить профессионалу.
Николай Бураков
«Так называемые альтернативные цепочки могут состоять и из большего количества участников. В Москве, например, в одном обмене были задействованы сразу 18 клиентов. Лично я, на практике, осуществлял сделку с 4 объектами одновременно. Конечно же, такие операции могут быть очень сложными. Одни продают квартиру, тут же вносят задаток за другую. Там собственниками являются несовершеннолетние дети - соответственно обязательно нужно получить разрешение от опеки. Четвертая квартира вообще находится в залоге у банка и ее нужно сначала выкупить. В общем, здесь обязательно, так сказать, держать руку на пульсе, потому что сроки действия определенных документов могут истечь, люди могут заболеть или по другим причинам не суметь приехать. Важно очень четко контролировать все этапы», - считает менеджер отдела продаж.
И действительно, сделку такой сложности вряд ли удастся провести самостоятельно. Пока вы будете заняты своими повседневными делами и работой, интересующие вас объекты могут быть проданы. Сделать все за вас — работа вашего риэлтора. Только так можно обезопасить себя от возможных проблем.
На деле обмен квартир осуществляется следующим образом: объект выставляется на продажу, для нее находят покупателя, после подходящий вариант ищется и для самого продавца и так далее. Расчеты производятся по цепочке, а в регистрационную палату подаются сразу несколько пакетов документов — на продажу и на последующую покупку.
С юридической точки зрения сделка осуществляется при помощи заключения договора мены или купли-продажи. Пакет документов для оформления обмена тот же, что и при обычной продаже — это кадастровый паспорт, данные из регистрационной палаты, правоустанавливающие документы, паспорта, свидетельства о рождении, о браке или его расторжении. Но в зависимости от ситуации могут также понадобиться и другие документы. Каждый случай рассматривается индивидуально.
Бояться участвовать в обмене не стоит. Профессионалы своего дела постоянно сталкиваются на практике с такими сделками и всегда знают, как подстраховать своих клиентов.
«Приведу пример: одна молодая семейная пара продавала квартиру и хотела переехать в свой дом. Мы нашли покупателей, но не стали брать с них задаток, пока не нашли подходящий вариант загородного дома для этой семьи, чтобы тем не пришлось оказаться на улице. Только тогда были взяты деньги с продажи и вложены в покупку. Сделка прошла успешно и клиенты ничем не рисковали», - делится личным опытом Николай Бураков.
При обмене так же существуют определенные механизмы доплат. Расчет, как правило, осуществляется в соответствии с текущими рыночными ценами квартир, которые участвуют в сделке. «Но чтобы выгодно и быстро продать и купить, необходимо адекватно относится к ценам», - считает Николай, - «можно назначить запредельную стоимость и ждать несколько лет, пока найдется покупатель, интересующие же вас объекты за это время продадутся и что же делать тогда? Важно прислушиваться к риэлтору. Если есть выгодное предложение, то можно и снизить цену. Продадите свою квартиру на сто тысяч дешевле рыночной цены, зато купите дом, сэкономив 300».
В любом случае, каждая ситуация рассматривается индивидуально и если вы обратитесь в правильное агентство, к хорошему специалисту , то вам помогут разобраться во всех нюансах обмена, сориентируют по ценам и выстроят альтернативные цепочки любой сложности.
