Подводные камни перепланировки недвижимости в Екатеринбурге
Мало кто устоит перед соблазном внести в свое жилище индивидуальность. Часто въехав в новую квартиру, люди дают волю фантазии: переносят двери, сносят перегородки, объединяют кухню с гостиной – вариантов масса. Проходит время и квартиру нужно продавать. Теоретически сделку по недвижимости в Росреестре можно зарегистрировать и не согласовывая перепланировку – предоставив старый кадастровый паспорт. Однако, покупателя недвижимости такой вариант вряд ли устроит, поскольку в таком случае хлопоты по узаконению сделанных изменений лягут на его плечи.
И уж точно сделка без узаконения перепланировки недвижимости не состоится, если покупатель недвижимости хочет воспользоваться ипотекой – банки требуют кадастровый паспорт не старее одного года. Если переделки не узаконены, специалисты Бюро Технической Инвентаризации отметят это в кадастровом паспорте (красная метка – на сленге риэлторов). А банк кредит под квартиру с нелегальными перепланировками недвижимости не выдаст никогда.
Все перепланировки недвижимости условно можно разделить на три категории.
Первая - не требующие согласования. Не считая косметического ремонта (покраски, подклейки обоев и так далее) без согласования в собственной квартире менять практически ничего нельзя. Исключение составляет замена окон и переоборудование квадратного дверного проема в арку. Иногда допускается демонтаж стенного шкафа без согласования, но тут уже все зависит от конкретной квартиры.
Эти изменения специалист Бюро Технической Инвентаризации внесет в план квартиры без согласования и, при необходимости, выдаст новый кадастровый паспорт.
Вторая – перепланировки недвижимости, требующие согласования. Передвижение, добавление или удаление перегородок, перенос или изменения габаритов дверного проема, замена радиаторов, перенос унитаза, установка душевой кабины, - все эти перепланировки недвижимости согласовываются в обязательном порядке.
Третья – запрещенные. К ним относится снос несущих стен, объединение нескольких комнат в одну, перенос радиаторов отопления на балкон, установка «теплых» полов с питанием от общедомовой сети, перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения, а также проведение перепланировки недвижимости, в результате которой образуются комнаты площадью менее 9 квадратных метров или шириной менее 2,25 метра.
Классификация перепланировок недвижимости является примерной. В каждом конкретном случае стоит уточнить у специалистов районного ремонтно-эксплуатационного муниципального предприятия (РЭМП): нужно ли согласовывать данную перепланировку недвижимости и согласуют ли ее вообще.
Если строго следовать букве закона, то согласовывать перепланировку недвижимости нужно перед тем как начинать что-то менять в квартире. На практике чаще всего происходит наоборот. Люди сперва делают ремонт, а согласовывают перепланировку недвижимости после или вообще спустя несколько лет перед продажей недвижимости. В этом случае, подавая документы, собственники недвижимости просто не упоминают о том, что перепланировка недвижимости уже прошла и делают вид, что готовятся к ней. Ситуация общеизвестная, но муниципальные власти смотрят на нее сквозь пальцы и наказывать обманщиков не пытаются.
Советуем екатеринбуржцам поступать цивилизованно и вначале согласовывать перепланировку недвижимости, а уж потом переделывать, ведь всегда существует некая вероятность, что перепланировку недвижимости откажутся согласовывать на отрез, особенно когда речь идет о масштабных изменениях. В этом случае, если согласование происходило до проведения работ, владелец квартиры, ничего кроме грандиозных планов по переустройству недвижимости не теряет. А вот если согласовать перепланировку недвижимости не получилось постфактум, все изменения придется ликвидировать за свой счет так, чтобы квартира вернулась к первоначальному виду.
В зависимости от сложности перепланировки недвижимости на практике сложилось два варианта процедуры согласования.
В случае простых изменений, например, расширения дверного проема, процедура более короткая:
- консультация в РЭМПе, в ходе которой предварительно выясняется будет ли согласована подобная перепланировка недвижимости
- заказ проекта перепланировки недвижимости в специализированной организации имеющей лицензию (готовится обычно 7-10 дней. Стоимость от двух тысяч рублей)
- согласование в РЭМПе
- вызов техников БТИ для обмеров квартиры с учетом перепланировки недвижимости
- получение нового кадастрового паспорта.
Согласование сложных перепланировок недвижимости, например объединение кухни и комнаты отличается тем, что в РЭМПе проект не согласуют, пока он не будет завизирован в нескольких инстанциях, например, пожарном надзоре, вентиляционной службе, службе газа и так далее. Конкретное количество и состав инстанций зависит от вида перепланировки недвижимости. Чем больше изменений вносится в квартиру, тем длиннее будет процедура согласования. Иногда, например, когда в результате переноса ванной возникает угроза затопления, РЭМП может потребовать получить согласие соседей снизу на перепланировку недвижимости.
В теории согласования в надзорной службе должны давать бесплатно. Однако часто в тех или иных инстанциях под разными предлогами взимают сборы (от нескольких сотен до 2-3 тысяч рублей). Впрочем, как говорят специалисты, если твердо стоять на своем и ссылаться на жилищный кодекс, в котором ничего о платности данных процедур не сказано, есть шанс избежать части поборов.
Согласованием перепланировки недвижимости можно заниматься самостоятельно либо обратиться в агентство недвижимости.
Впрочем, узаконить перепланировку недвижимости можно и минуя систему согласований. Для этого нужно сделать проект перепланировки недвижимости и обратиться в суд с иском о признании перепланировки недвижимости соответствующей всем нормам и правилам. На практике суд практически всегда доверяет заключению лицензированной организации, делавшей проект. А там написано, что проект соответствует строительным нормам и правилам, перепланировка недвижимости не представляет опасности для жильцов и так далее. Так что в суде перепланировки недвижимости узакониваются практически всегда.
Плюс этого способа, в том, что он дешевле. Но есть и минус: ожидание судебного процесса может затянуться на несколько месяцев.
Наконец, в некоторых случаях, проще и дешевле не узаконивать перепланировку, а устранить ее и совершить сделку. Например, такой случай: в квартире была установлена душевая кабина вместо ванной. Поленившись согласовывать изменения, владелец недвижимости, привез и установил вместо кабины старую ванну. Расходы – день времени и несколько сотен рублей на аренду газели. Сделка по недвижимости была зарегистрирована по старому кадастровому паспорту.
Бесплатная консультация Риэлтора агентства недвижимости "Дом Недвижимости" в Екатеринбурге
Отзывы о работе Риэлтора агентства недвижимости "Дом Недвижимости" в Екатеринбурге
